¿Quién compone la Junta de Propietarios?
La junta de propietarios está constituida por todos los propietarios que lo sean de viviendas y de locales.

El Presidente de la Comunidad:

• ¿Quién lo elige?

Es elegido por la Junta por mayoría entre los propietarios.

• ¿Que duración tiene su mandato?

Un año. En el caso de que ni la Junta ni el Presidente solicitaran el cambio de Presidente pasado ese tiempo, el nombramiento se prorrogará durante otro año.

• ¿Puede el presidente elegido renunciar al cargo?

En el caso de que el Presidente desee renunciar al cargo, deberá presentar a la Junta por escrito su decisión y para que esa renuncia sea efectiva es necesario:
– Que la Junta acepte la renuncia.
– Que en esa Junta se elija a un nuevo Presidente.

• ¿Puede un inquilino ser presidente de la comunidad en la que vive?

No. La Ley de la Propiedad Horizontal en su art. 12 deja bien claro que el Presidente debe ser elegido entre los propietarios de los diferentes pisos y locales.

• ¿Quiénes pueden desempeñar los cargos de administrador y secretario de una comunidad de propietarios?

El cargo de administrador y de secretario puede recaer en la misma persona que bien puede ser un propietario u otra persona ajena a la Comunidad. Si no hubiera nadie, las funciones del administrador y secretario las realizará el Presidente.

Los estatutos que rigen el funcionamiento de una comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal permite a los propietarios el que establezcan una autorregulación concreta y específica a través de los Estatutos, los cuales tendrán para los propietarios la misma fuerza que la Ley, siempre y cuando no se opongan a ésta.

Formalización de los estatutos:

• Los Estatutos se pueden incluir en la escritura de constitución de la Propiedad Horizontal, o bien constar en otro documento público para ser inscritos en el Registro de la Propiedad.
• ¿Qué trámites han de seguir los propietarios de una comunidad, en el caso de que los estatutos no estuvieran establecidos por el promotor del edificio e incorporados al titulo constitutivo de la propiedad? En este caso, los Estatutos deberán de ser aprobados por unanimidad de la Junta de Propietarios o en su defecto, por laudo judicial en aquellos casos en que los propietarios no se pusieran de acuerdo en algo (art. 5 LPH).
• ¿Qué trámites han de seguir los propietarios de una comunidad, en el caso de que una vez aprobados los estatutos, se decidiera realizar alguna modificación en su contenido? En el caso de que se plantee una modificación de los Estatutos, deberá tomarse el acuerdo en Junta y por unanimidad, debiendo recogerse en documento público o privado (en caso de recogerse en documento público, éste deberá ser inscrito en el Registro de la Propiedad).
• ¿Es obligatorio inscribir los estatutos en el Registro de la Propiedad? No es obligatorio inscribirlos, pero para que lo contenido en ellos pueda obligar a terceras personas, será imprescindible su inscripción.

Los elementos comunes

• ¿Qué son los elementos comunes? Aquellas partes del edificio que no son privativas y que tienen como función la sustentación del inmueble, su aislamiento, facilitar el acceso al mismo o proporcionar alguna utilidad común a quienes lo utilizan.
• ¿Son elementos comunes los tabiques de separación y el suelo-techo? Sólo si el título constitutivo los considera así, en caso contrario, serán copropiedad de los dueños de los pisos colindantes.
• ¿Es privativo el suelo de los patios interiores, si solo se puede acceder a el a través de un piso? No, su dueño tiene derecho a su uso exclusivo, pero no a su propiedad, ya que es un elemento común, salvo, que en el título constitutivo expresamente se diga que es privativo
• ¿Y las terrazas de los áticos, los balcones y las galerías? También son elementos comunes, aunque sólo pueden ser utilizados por el propietario del piso que tiene acceso a ellos. Únicamente no se trataría de elemento común si en el título constitutivo de la propiedad constara expresamente que son propiedad del piso en cuestión.
• ¿Puede algún propietario realizar obras en los elementos comunes? Sólo si cuenta con la autorización unánime de todos los demás.
• ¿Se necesita unanimidad para realizar obras en la fachada, en los balcones y en las ventanas? Si, ya que se trata de elementos, comunes, aunque su uso sea privativo.
• ¿Y para colocar rótulos y carteles publicitarios? Sólo si se instalan en la cubierta, pero no en los balcones o terrazas, siempre y cuando las medidas no excedan de las establecidas en las Ordenanzas.
• ¿También se necesita el consentimiento unánime de la comunidad para realizar obras que afecten a los elementos comunes situados en el interior de los pisos y locales? Si, ya que suponen una alteración de los mismos, aunque la obra no los perjudique en absoluto, salvo que se trate de suprimir barreras arquitectónicas para minusválidos.
• ¿Y si las obras no afectan a los elementos comunes? Si sólo afectan a los tabiques y a las instalaciones propias del piso o local, el propietario puede realizarlas libremente, pero debe informar de ello al presidente, para que compruebe que es cierto.
• En el caso de haber acordado por todos los propietarios, la realización de una rampa en el lateral de la escalera, ¿quién estaría obligado a pagar el coste de la misma? El articulo 7 de la Ley de 30 de mayo de 1995, dice que las obras que el minusválido necesite y que suponga una alteración de la barrera arquitectónica para el libre acceso del exterior a su vivienda, serán por cuenta de la persona que las efectúe.
• Obras en la comunidad. ¿Están todos los propietarios obligados a contribuir en el pago?

a) Cuando se trate de una modificación o un arreglo necesario, cualquier propietario puede obligar a que se haga y todos deberán contribuir económicamente al mismo.

b) Cuando la modificación o el arreglo no son necesarios las consecuencias son diferentes dependiendo de si se necesita la unanimidad o basta con obtener la mayoría de los votos a favor.

– Si se necesita la unanimidad para poder hacer el arreglo, basta con que un propietario se oponga para no poder realizarlo, salvo que éste lo consienta, en cuyo caso se podría hacer la modificación pero no se le podrá obligar a pagar ni rehusar el beneficiarse de la mejora.

– Si se necesita la mayoría, una vez obtenida se podrá efectuar el arreglo; pero si el importe correspondiente a cada propietario es superior a una mensualidad, los disidentes podrán no pagar su parte. En cambio, si el importe es inferior a una mensualidad, todos los propietarios, disidentes o no, deberán pagar el arreglo.

• Comentario: Aquellas obras que para su realización afecten a los elementos comunes del edificio, requerirá la unanimidad para su aprobación.

La cuota de participación.

• ¿La cuota de participación debe ser igual para todos los propietarios de vivienda o local? No. La contribución de cada propietario para hacer frente a los gastos comunes, está en función de la cuota de participación que figura en la escrituras del inmueble. La cuota de participación de la vivienda y de los locales se exigirá teniendo en cuenta la superficie útil, emplazamiento, situación, si es interior o exterior así como el uso que se presuma de la utilización de los servicios comunes (art. 5 LPH).
• ¿Puede el propietario de un local, situado en el bajo del edificio, negarse a pagar los gastos que generen aquellos servicios comunes que no utilice (limpieza portal, mantenimiento ascensor)? El art. 9.5 de la LPH, establece que todos los propietarios que lo sean de vivienda o de local están obligados a contribuir a los gastos comunes de aquellos servicios independientemente de que los utilicen o no. Será válido que en los Estatutos que rigen el funcionamiento de la Comunidad o bien en las escrituras, expresamente se diga que los propietarios de los locales no están obligados a contribuir a los gastos comunes de aquellos servicios que no utilicen.

• Procedimiento a seguir en caso de impago de gastos comunes.

– La Junta de propietarios deberá convocar e incluir en el orden del día la referencia expresa de aprobación de la cuenta de liquidación del propietario moroso y aprobarlo por mayoría.

– Una vez aprobada por mayoría la deuda que corresponde al propietario, se ha de facultar al Presidente para que pueda ejercer las acciones judiciales oportunas. En el mismo acto, la Junta emitirá el correspondiente certificado aprobatorio del acuerdo tomado en donde se diga claramente la duda del propietario moroso.

– El certificado mencionado será título suficiente para solicitar del juez el embargo preventivo de todos los bienes del propietario.

Volver